来源：金融时报
作者：莫莉
伴随着日本股市超越1989年日本经济泡沫时期创下的峰值，日本首都东京的房价也处在大涨的浪潮之中。日本房地产研究所半年度报告显示，在截至2024年4月的半年里，东京和大阪成为全球15个主要城市房价涨幅的“领头羊”：这两个城市的房价均上涨了1.5%，超过了新加坡（1.3%）和纽约（0.3%）等市场。这是自2010年该调查开始以来，这两个日本城市首次并列榜首。去年，东京新公寓的平均价格创下历史新高——首次超过了1亿日元。而在过去5年间，东京房价涨幅接近70%。咨询公司高力日本的数据还显示，东京的写字楼市场也在改善：去年第四季度，东京市中心的五个区空置率下降，租金水平上升。
在上世纪90年代初，日本房地产泡沫破裂后，东京房价曾开启断崖式暴跌模式。究竟是何原因导致新一轮的东京房价走高？第一，土地、劳动力和混凝土等材料的成本上涨是原因之一。数据显示，近年来，日本建造一套共管公寓的成本已经上涨了20%到30%，这必然会带动房价走高。
第二，供应短缺也推升了东京房价。随着可用于开发的土地减少，黄金地段的新住房变得更加稀缺。日本房地产经济研究所的报告显示，去年东京市中心23个区共有1.1909万套新共管公寓上市，仅为10年前的40%。
第三，外国买家对东京房产兴趣增大。仲量联行数据显示，今年1至3月，外国买家对日本境内房地产投资从去年10月至12月的451亿日元跃升至1773亿日元。其中，主要来自机构投资者，但个人投资者也在增长。苏富比国际房地产公司数据显示，富有的国际买家和房地产投资者往往更喜欢位于东京市中心港区或涩谷区的豪华公寓。
第四，日元疲弱也助力东京房价攀高。日元对美元汇率已从去年底的约141日元兑1美元降至目前的约157日元兑1美元，这对外国买家来说相当于约10%的折扣。“我们80%的客户来自亚洲。”专为国际买家服务的房地产中介日本住房公司首席执行官桥本光夫表示，“由于日元疲软和宽松的货币政策，越来越多经常来日本度假的外国人希望在这里拥有房产。”
第五，日本股市创新高所带来的财富效应增加了潜在买家的预算，从而也对东京房价走高带来助力。
对于东京房价是否已经虚高出现泡沫，各界看法不同。但综合而言，短期内东京房价仍存在一定的上行动力。
一是虽然日本人口总数下降，但是由于区域经济发展不平衡存在，日本三大核心都市圈人口整体稳定，其中，东京都市圈人口多年来维持净流入趋势。
二是供给缩量将进一步推升东京公寓价格上行速度。
三是地缘政治冲突推高住宅建设成本，开发商为维持利润转嫁成本给购房者进而推升房价。日本独栋住宅通常以木质结构为主，建筑用木材主要依靠从俄罗斯进口。地缘冲突影响下，俄罗斯木材供应陷入停滞引发建筑用木材紧缺，叠加钢材价格上涨进一步推升了建筑成本。
四是尽管日本央行已经开启加息进程，但总体货币政策仍将在一定时间内维持在超级宽松状态，不会对低利率环境形成本质影响，日本房贷利率难以显著提升。
五是日本民众工资上涨预期的持续提升进一步提高了房屋购买意向。
六是自2013年以来，日本富裕家庭的数量已达到创纪录的150万户，金融资产总额也在逐年增加；叠加海外买家的需求走高，这可能会进一步提振东京豪华公寓房价。日本房地产公司股价攀升可能就是例证之一：近一年以来，三菱地产和住友地产的股价大涨了40%，日本最大房地产商三井不动产股价更是飙升了近60%，达到了20多年来的最高水平。
